摘要：从千亿豪赌到退市边缘（欢迎关注杠杆游戏）传金所配资
撰文|杆姐&编辑|爱丽丝
一纸价值预计超百亿的重大资产出售暨关联交易预案,让风雨飘摇中的中交地产（*ST中地）股价激起无数浪花，4月24日直接趴在跌停板。
2025年4月23日，*ST中地公告，拟将核心房地产开发业务打包出售给控股股东中交房地产集团，共涉及51家公司。出售后的中交地产将战略转型轻资产。
在房地产行业深度调整期，这场看似“断臂求生”的战略转型，到底是妙招、险招还是见招拆招？
展开剩余83%1、从千亿豪赌到退市边缘
中交地产是基建央企中交集团旗下的房地产企业，中交集团旗下共有绿城中国、中交地产等两家房地产上市平台，其中绿城中国是此前收购而来。
此次中交地产的重大资产出售，核心在于将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（简称“地产集团”）。这一举措的背景是房地产市场近年来的持续低迷。
2024年全国房地产开发投资同比下降10.6%，商品房销售面积和销售额分别下滑12.9%和17.1%。中交地产作为行业缩影，在经历2021—2023年的连续3年亏损后，财务困境在2024年达到顶峰。
2024年，中交地产营收仅183亿元，同比跌44.6%；归母净利润亏损51.8亿元，同比扩大221.44%。签约销售金额156.43亿元，同比下降58.13%；权益口径签约销售金额105.11亿元，同比下降61.58%。
图表来源|东方财富（特此感谢）
曾几何时，杠杆游戏记得中交地产也是有千亿目标的。2019年传金所配资，中交集团体系的李永前成为中交地产董事长、总裁。彼时中交地产规模还不到200亿。
李永前来后提出，“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上，做到央企前三”。
基于此，2020年开始的中交地产加速扩张。但不巧的是，2020年开始，随着3年“黑天鹅”事件、三道红线等收紧政策，房地产迅速进入深度调整期。
从2020年开始，中交地产营收增长乏力、利润加速下滑，像是戴上了“千亿魔咒”。
2022—2024年末，中交地产资产负债率分别为86.13%、85.45%、89.75%，2024年末其合并口径融资余额合计达576.44亿元，一年内到期债务超200亿，而货币资金仅86亿，偿债压力巨大。
截至2024年末，中交地产净资产-35.8亿元，成为首家因资不抵债被“*ST”的央企房企。
2、生存焦虑
基于此，中交地产宣布将房地产开发业务及负债打包出售给控股股东中交房地产集团，在杠杆游戏看来这是一种“保壳求生”。因为剥离重资产后，该司负债率将降至轻资产水平，理论上可暂时避免退市。
未来，中交地产将聚焦物业管理、资产管理等轻资产业务。但是否真的能成功实现轻资产转型，目前还是个问号。
中交地产称，2024年物业管理业务实现收入7.28亿元，同比增56.82%，占总营收的3.98%，且该业务毛利率相对较高，有望成为新的盈利增长点。同时，该司已完成对中交物业服务集团有限公司100%股权的收购。
这里需要注意的是，中交地产的物业管理业务，实际上也是依赖母公司资源注入，16.2%的毛利率确实比房地产开发的高，但2024年同比减少约7.1个百分点。
另外，尽管物业管理等轻资产业务确实有一定发展前景，但中交地产在该领域的运营经验和市场份额相对有限，7.28亿元的营收，6265万平米的在管面积，非常迷你。
另外，轻资产业务与传统的房地产开发业务在经营模式和管理要求上也存在较大差异，中交地产需要面临人才培养、市场拓展、品牌建设等诸多方面的挑战。
加上这块业务的盈利能力在短期内可能难以完全弥补房地产开发业务的亏损缺口，导致中交地产整体业绩继续承压。或许这也是资本市场用脚投票的原因。
但中交地产也不得不这么做。行业“黑铁时代”，存量竞争愈发激烈，结合自身债务压力山大，资不抵债的现实情况，继续深耕重资产开发无异于慢性自杀。
3、母公司“接盘死局”
重大资产出售的另一边，母公司中交房地产集团无疑等于接了一个“烫手山芋”。
地产集团成立于2015年3月，其房地产业务经营定位主要为发展“1+2+N”三类核心业务。
一个核心业务即住宅开发业务、两个成长业务即城市更新业务+政策性住房业务，以及N个多元业务即物业服务、商业地产、资产管理、金融服务、策划经纪及其他机会型多元业务。
从公开披露里杠杆游戏看到，地产集团这两年的营收、净利润也在不断缩水。
这场资本局的本质，是房地产央企在行业变局中的一次豪赌。短期看，剥离亏损资产能缓解财务压力；长期看，轻资产转型的成功取决于三大变量：
政策红利：能否抓住“城市更新”等政策机遇，获取优质项目资源；
协同效应：控股股东能否实质性注入物业资产，而非“画饼充饥”；
管理能力：能否快速搭建专业团队，实现服务品质和运营效率的双提升。
对投资者而言，需警惕“保壳”背后的估值泡沫——当一家公司剥离核心业务后，其剩余价值是否配得上市值？
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